Was ist ein REIT? | 14 Arten von REITs
Was ist ein REIT? REIT steht für Real Estate Investment Trust. Viele möchten auch anstatt nur in Aktien von Unternehmen auch einen Teil ihres Portfolios in Immobilien investieren, zur Diversifizierung. Dennoch wird als Investmentvehikel oftmals bei Anlegern die gerne über die Börse Wertpapiere kaufen lieber der REIT ausgewählt, anstatt direkt in eine Immobilie zu investieren.
Doch warum investieren nun diese Anleger explizit lieber in REITs anstatt direkt in Immobilien?
Das werden wir euch nun in diesem Artikel näher bringen.
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Was ist ein REIT?
REITs sind Immobilienverwaltende Unternehmen die diese besitzen oder die Finanzierung von Immobilien ermöglicht. Ein REIT kann in Wohnimmobilien involviert sein oder auch in Gewerbeflächen. Ähnlich wie ein Fond können viele Anleger Ihr Geld gemeinsam investieren.
Ein REIT ermöglicht es auch in verschiedenen Typen von Immobilien zu investieren, ohne nun von jeder Branche eine Immobilie zu besitzen. Man kann durch REITs in Hotels, Büroflächen und Wohnimmobilien investieren ohne nun ein Hotel, ein Bürogebäude oder ein Mehrfamilienhaus zu besitzen.
Und wenn man den REIT nicht mehr besitzen möchte setzt man ganz einfache seine Sell Order beim jeweiligen Broker wo man diese im Depot hält und verkauft diese und Ruckzug hat man den Gegenwert wieder zu dem der REIT pro Stück gehandelt wird, vorausgesetzt für den REIT besteht Nachfrage an dem jeweiligen Börsenplatz wo man diesen handeln möchte. Es ist wesentlich angenehmer und einfacher als nun eine Immobilie direkt zu verkaufen.
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Wie wird ein Unternehmen zum REIT? Wie erlangt ein Unternehmen den REIT Status?
Ein Unternehmen kann erst als REIT bezeichnet werden, wenn es bestimmte Kriterien erfüllt. Dementsprechend genießen REITs auch steuerliche Vorteile.
In diesem Beitrag wird nur über den US REIT Status berichtet. Für andere Ländern werden wahrscheinlich andere Kriterien erwartet.
Asset Test
Asset Test werden Quartalsweise durchgeführt. 75% des REIT-Gesamtvermögens müssen durch Immobilienvermögen (inkludiert hier sind: Immobilien, Beteiligungen an Hypotheken auf Immobilien und REMICs* (Real Estate Mortgage Investment Conduits)), Bargeld, Zahlungsmittel und Anlagen in staatlichen Wertpapiere sein.
*REMICs (Real Estate Mortgage Investment Conduits) ist ein Special Purpose Vehicle oder ein Schuldinstrument indem verschiedene Hypothekendarlehen und hypothekenbesicherte Wertpapiere zusammengepoolt wurden. Quelle: Investopedia.com
Es ist auch Pflicht das die Assets diversifiziert sind und zwar:
- 5% des REIT-Gesamtvermögens können aus Wertpapieren eines Emittenten bestehen, außer in Bezug auf eine steuerpflichtige REIT-Tochtergesellschaft,
- 10% der ausstehenden Stimmen oder des Wertes der Wertpapiere eines Emittenten können gehalten werden (auch hier außer in Bezug auf eine steuerpflichtige REIT-Tochtergesellschaft),
- 25% des REITs-Gesamtvermögens können Wertpapiere sein,
- 20% des REIT-Gesamtvermögens können aus einer oder mehreren steuerpflichtigen REIT-Tochtergesellschaften bestehen (wurde zum Schutz der USA Bürger von 25% auf 20% gesenkt aufgrund Steuererhöhungen).
Der 75% und 95% Bruttoeinkommenstest
Es müssen bestimmte Einnahmen aus spezifischen Geschäften erzielt werden. Nach Gesetz müssten REITs jährlich diese Einnahmen vorlegen, doch viele REITs tendieren dazu nach jedem Quartal Ihre Einnahmen zu prüfen, denn somit können bei potentiellen nicht zutreffenden Einnahmen nach Kriterien sofort gehandelt werden und teure finanzielle Sanktionen vermieden werden.
Die jeweiligen Unternehmen müssen so gesagte „Bruttoeinkommenstests“ (engl. Income Test) erfüllen wobei 75% der Einnahmen bestimmte Kriterien erfüllt werden müssen und beim anderen 95% der Kriterien auch erfüllt müssen, doch im zweiten Test von den 95% zählen schon die 75% schon rein.
Der 75% Bruttoeinkommenstest
75% des Bruttoeinkommenstest besteht ausschließlich aus Immobilieneinkommen. Es müssen 75% des Bruttoeinkommens aus diesen Quellen erwirtschaftet werden:
- Mieten von Immobilien (inkludiert sind in den Mieten auch Gebühren für Dienstleistungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien vollbracht wird),
- Einnahmen durch Zinsen auf Hypotheken,
- Erlös von Verkauf von Immobilien,
- Erträge und Gewinne aus Zwangsvollstreckungseigentum und REIT-Aktien,
- Ermäßigungen und Rückerstattungen von Grundsteuern,
- Bestimmte Beträge, die als Gegenleistung für den Abschluss von Vereinbarungen zur Gewährung von Darlehen und / oder zum Kauf von Leasingobjekten erhalten wurden,
- Bestimmte qualifizierte temporäre Kapitalerträge.
REITs müssen auch den 95% Bruttoeinkommenstest erfüllen. In diesem Test können auch weitere Erträge inkludiert werden und die Immobilieneinnahmen vom 75% Bruttoeinkommenstest zählen hier auch mit.
In dem 95% Bruttoeinkommenstest können also zu den Erträgen aus Immobilien Zinserträge, Dividenden und Gewinne aus der Veräußerung von Aktien und Wertpapieren addiert werden.
Bestimmte Erträge qualifizieren sich trotzdem nicht für den 95% Bruttoeinkommenstest und somit sind verbotene Transaktionserträge, Stornierungen und Erträge aus Absicherungsgeschäften (Hedging) ausgeschlossen.
Eigentümerstruktur für REITs
Um sich als REIT zu qualifizieren, muss ein REIT eine Organisation, eine Corporation (vergleichbar mit der deutschen AG), ein Trust oder eine Vereinigung sein.
Ein REIT kann nicht ein Finanzinstitut sein oder eine Versicherungsgesellschaft und muss von einem oder mehreren Treuhändern oder Verwaltern/Direktoren verwaltet werden. Ein REIT muss nachweisen, dass es mindestens 100 Aktionäre hat, für 335 Tage eines 365-Tage-Kalenderjahres (oder gleichwertig für ein kurzes Steuerjahr wahrscheinlich in der Gründung) und auch für jedes weitere Jahr.
50% der Anteile des REITs kann nicht von fünf Personen gehalten werden. Ehepartner und bestimmte Familienmitglieder zählen in diesem Fall gemeinsam als eine Person und somit ist ein Streubesitz von den Wertpapieren eines REITs Pflicht. Innerhalb der Eigentümerstruktur des REITs ist es üblich, dass eine Person nicht mehr als 10% der Anteile hält, um sicher zu stellen, dass 50% der Anteile nicht von 5 Personen gehalten werden.
Detailliert findet ihr das hier unter: www.rsmus.com
Dividenden
Ein REIT ist von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit, wenn die Erträge zu mindestens 90% ausgeschüttet werden und zusätzlich mindestens 75% des Einkünfte aus Immobilien erzielt werden.
Welche Arten von REITs gibt es nun?
Man unterteilt REITs in ihren Geschäftsmodellen und Kernkompetenzen so gibt es:
- Equity REITs
- Mortgage REITs
- Hybrid REITs
Equity REITs besitzen Immobilien und verdienen ihr Geld indem sie diese vermieten oder veräußern. Equity REITs spezialisieren sich in verschiedene Bereiche wie z.B. den Einzelhandel, das Gewerbe, das Bürogebäude, das Gastgewerbe oder das Gesundheitswesen.
Mortgage REITs verdienen z.B. ihr Geld aus Zinsen die durch Investitionen in Wohn- und Gewerbehypotheken sowie Hypothekenbesicherte Wertpapiere zu generieren.
Hybrid REITs verdienen sowohl mit mortgages (Hypotheken auf Immobilien) als auch mit Equity Beteiligungen in Immobilien ihr Geld. Deswegen der Name „Hybrid“.
Equity REITs unterteilen sich unter:
Data Center REIT
Große Unternehmen speichern ihre Daten meistens auf Servern an sicheren Standorten außerhalb des Unternehmens. Dies macht sich ein Data Center REIT zum Vorteil, sie investieren in solche Einrichtungen. Sie verwalten aber auch Offline Dokumente.
Healthcare REIT
Ein Healthcare REIT investiert in Immobilien wie z.B. Krankenhäuser, medizinische Bürogebäude, Seniorenwohngemeinschaften, betreutes Wohnen und qualifizierte Pflegeheime.
Hospitality REIT
Hospitality REITs investieren nicht nur in Hotels und Resort Immobilien, sondern ein Hospitality REIT kann auch in Cafés, Geschäfte und Restaurants investieren dich sich auf einem Hotelgelände befinden.
Industrial REIT
Ein Industrial REIT wird auch oft Logistik REIT genannt. Sie besitzen Fabriken, Lager und Vertriebszentren. Große Unternehmen mit umfangreichen Lieferketten betreiben landesweit viele Fabriken die von Logistik REITs finanziert werden.
Infrastruktur REIT
Infrastruktur REITs investieren in Grundstücke und Gebäude für Glasfaserkabel, Funk- und Telekommunikationstürme sowie Energiepipelines.
Office REIT
Ein Office REIT besitzt und verwaltet Büroimmobilien z.B. Wolkenkratzer und Büroparks. Dabei konzentrieren sich einige Büro REITs auf bestimmte Arten von Märkten wie zum Beispiel zentrale Geschäftsviertel oder Vororte, andere Office REITs wieder rum interessieren sich für bestimmt Klassen von Mietern wie z.B. Regierungsbehörden oder Biotech-Unternehmen.
Residential REIT
Residential REITs investieren am häufigsten in Apartmentkomplexe, Studentenwohnheime und andere Mehrfamilienhäuser. Sie interessieren sich aber auch für die Vermietung von Einfamilienhäusern.
Retail REIT
Retail REITs besitzen und verwalten Einzelhandelsimmobilien. Die Einzelhandelsflächen werden dann an Mieter vermietet die Einkaufszentren, Lebensmittelgeschäfte und Boutiquen einrichten möchten.
Self Storage REIT
Self Storage REITs investieren in Lagereinheiten die von Einzelpersonen oder von Unternehmen gemietet werden.
Timberland REIT
Timberland REITs besitzen Wälder und verdienen mit Holz und anderen produzierten Güter ihr Geld.
Diversified REIT
Ein Diversified REIT konzentriert sich nicht nur auf einen Bereich oder eine Branche in die er investiert. Sie suchen nach Investitionsmöglichkeiten in mehrere Arten von Immobilien.
Specialty REIT
Ein Specialty REIT investiert in Immobilien die nicht in eine der oben genannten Kategorien passt z.B. investieren sie in Filmkomplexe, Casinos, Farmen und Außenwerbung wie Werbetafeln oder elektronische Schilder.
Sources:
www.rsmus.com/navigating-the-reit-asset-tests
www.rsmus.com/navigating-reit-income
Wo kann man in diese investieren?
Zu größtenteils kann man in REITs bei allen Brokern investieren. Es kommt immer auf die angebotenen Handelsplätze an. Teilweise werden diese Wertpapiere auch über die Gettex angeboten wo man diese dann auch Provisionsfrei ab 500€ über den Smartbroker* ordern kann oder über Trade Republic* (wo viele REITs auch als Sparplan angeboten werden) bei Lang & Schwarz ab 1€ oder sogar kostenlos monatlich besparen. Ansonsten werdet ihr definitiv fündig auf LYNX*, Comdirect* oder Captrader*.
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